Le marché immobilier tendu ne facilite pas toujours la recherche d'un logement dans la capitale bavaroise. Trouver un logement bon marché semble parfois impossible. Ceux qui viennent d'une autre ville pour s'installer à Munich, en particulier, se demandent quelles sont les possibilités qui s'offrent à eux. M. Lodge vous donne un aperçu.
Table des matières
- Louer ou acheter un appartement à Munich?
- Avantages d'acheter un appartement à Munich
- Comment acheter un appartement à Munich
- Aspects financiers de l'achat d'un appartement à Munich
- Avantages de louer un appartement à Munich
- Quand il faut aller vite : Habiter temporairement à Munich
- Est-il facile de trouver un logement à Munich?
- FAQ
Pour répondre à cette question, il convient de comparer les loyers du marché avec les prix de vente des biens immobiliers à Munich. En outre, il est judicieux d'envisager l'option de la location temporaire, qui devient une nécessité lorsque le temps presse.
Les biens immobiliers à la vente sont devenus plus abordables à Munich. Quiconque décide d'acheter à Munich aujourd'hui trouvera des offres légèrement moins chères que les années précédentes, les prix ayant baissé de 10 à 20 % selon le segment et l'emplacement. Toutefois, le plus grand défi consiste à trouver un appartement en copropriété convenable dans la zone urbaine de Munich.
Bien que l'offre ait récemment augmenté, l'accessibilité reste un défi en raison de la hausse des taux d'intérêt. Pour un appartement d'occasion, le prix d'achat est d'environ 9 000 euros par mètre carré.
Logement occupé par le propriétaire
Si vous souhaitez utiliser l'appartement vous-même, vous bénéficiez de ce qui suit :
- Investissement durable : Munich est une ville avec une qualité de vie élevée. Elle offre une bonne infrastructure, des parcs verdoyants, des offres culturelles, une scène gastronomique variée et un site économique attractif. Un appartement en copropriété est donc un bon investissement dans un marché immobilier attractif.
- Réduction des dépendances sur le marché de la location : celui qui possède un appartement en copropriété à Munich n'est pas exposé au marché de la location munichois, qui continue à devenir de plus en plus cher. Dans une WEG, il est en outre possible de participer aux décisions énergétiques à venir.
- Flexibilité : si l'appartement n'est plus habité par le propriétaire, il est facile à louer. De même, les perspectives de revente resteront à un niveau relativement élevé malgré la baisse actuelle des prix.
Appartement comme investissement
Si vous souhaitez acheter un appartement en tant qu'investissement à Munich, les avantages suivants s'offrent à vous :
- Augmentation de la valeur : Même si les prix de l'immobilier ont actuellement baissé, le marché immobilier de Munich est connu pour sa valeur à long terme. Cela est dû à la forte demande de logements et à l'offre limitée. Si vous achetez un appartement à Munich, vous avez donc de bonnes chances de rentabiliser votre investissement. Maintenant que les prix d'achat sont plus avantageux, il y a de bonnes possibilités de trouver un objet d'investissement adéquat.
- Des possibilités de location stables : Munich connaît une forte demande de logements à louer en raison du grand nombre de travailleurs, d'étudiants et de l'immigration continue.
- Des rendements attractifs : En raison de la forte demande de location et de l'augmentation de la valeur, les appartements à Munich peuvent offrir de bons rendements.
- Stabilité à long terme : Munich est un site économique attractif et dispose d'une solide structure du marché du travail. La ville accueille de nombreuses grandes entreprises, dont des groupes internationaux, et offre ainsi une bonne stabilité économique. Cela contribue à la stabilité générale du marché immobilier et renforce l'attrait des appartements en tant qu'investissement à long terme.
Il est toutefois important de noter que le marché immobilier de Munich présente également quelques défis. Il peut être difficile de trouver un logement approprié. C'est pourquoi il est conseillé de bien s'informer sur le marché avant d'acheter un appartement. Chez Mr. Lodge, nous connaissons parfaitement le marché immobilier munichois grâce à nos nombreuses années d'expérience et nous savons quand il est intéressant d'acheter un appartement pour son propre usage ou comme investissement.
Comment acheter un appartement à Munich
Clarifier le financement
Avant de vous lancer dans la recherche d'un appartement à Munich, vous devez d'abord évaluer votre situation financière et vous assurer que vous disposez de suffisamment de fonds propres ou que vous avez une solution de financement adaptée.
Vérifiez votre solvabilité afin de déterminer combien vous pouvez vous permettre de dépenser et quel est votre budget. Ne considérez pas seulement le prix d'achat, mais aussi les coûts annexes du bien immobilier ainsi que les frais d'achat tels que les taxes de transfert, les frais de notaire et d'agent immobilier. C'est un facteur décisif, en particulier sur le marché immobilier munichois.
N'hésitez pas à demander conseil à un expert en financement. Chez Mr. Lodge, nous pouvons vous recommander des experts en financement indépendants. Une fois que toutes les conditions générales ont été clarifiées, demandez à l'établissement prêteur une confirmation de financement. Les vendeurs verront alors que vous êtes sérieux.
Visites
Ensuite, vous pouvez commencer votre recherche. Lorsque vous trouvez un appartement à Munich qui répond à vos critères de recherche et à votre budget, prenez rendez-vous pour une visite avec l'agent immobilier ou le propriétaire. Prenez votre temps : d'une part en amont, pour réfléchir à des questions critiques, et d'autre part pendant la visite elle-même, pour tout examiner en détail. Considérez non seulement l'appartement, mais aussi l'état du bâtiment.
Vérification diligente : Due Diligence
Une fois que vous avez trouvé un appartement qui répond à vos exigences, vous devriez effectuer une vérification diligente, appelée Due Diligence. Examinez les aspects juridiques et financiers, tels que les extraits du registre foncier, les droits de propriété, les permis de construire et les charges éventuelles de la propriété. C'est particulièrement important pour les investissements immobiliers. Il peut être judicieux de faire appel à un avocat ou à un notaire pour vous aider dans ce processus.
Contrat d'achat
Si vous êtes satisfait des résultats de la due diligence, vous pouvez faire examiner le contrat d'achat de l'appartement. Le contrat d'achat doit inclure toutes les conditions pertinentes, les prix, les modalités de paiement et les dispositions juridiques. Là encore, il est conseillé de faire appel à un avocat ou à un notaire pour examiner le contrat et protéger vos intérêts.
Finalisation du financement
Avant de signer le contrat d'achat, vous devez finaliser le financement. Si nécessaire, assurez-vous de disposer des documents de financement requis et de conclure le contrat de prêt avec votre banque.
Remise et transfert de propriété
Une fois le rendez-vous chez le notaire et le transfert de propriété terminés, un rendez-vous de remise est fixé. Avec la remise, où vous recevez les clés de l'appartement, le processus d'achat est terminé. Assurez-vous que toutes les dispositions de la remise sont respectées.
Aspects financiers de l'achat d'un appartement à Munich
Lors du financement d'un appartement à Munich, il y a plusieurs aspects à considérer :
Capitaux propres
Il est conseillé de disposer de suffisamment de capitaux propres avant de financer un appartement à Munich. Un taux élevé de capitaux propres peut vous aider à obtenir des conditions de crédit plus favorables et à réduire le risque. En règle générale, il est recommandé d'apporter au moins 20 pour cent du prix d'achat en tant que capitaux propres.
Planification budgétaire
Assurez-vous de planifier soigneusement votre budget et de prendre en compte votre capacité financière. Prenez en compte non seulement le paiement hypothécaire mensuel, mais aussi d'autres coûts associés tels que les intérêts, le remboursement, les frais annexes, l'entretien et les assurances.
Comparaison des hypothèques et des offres
Effectuez une comparaison des différents taux d'intérêt hypothécaires et des conditions. Examinez les offres de différentes banques et institutions financières pour obtenir les meilleures conditions possibles. Faites attention au taux annuel effectif, à la durée, aux options de remboursement et à d'éventuels frais ou coûts supplémentaires.
Confirmation de financement
Avant d'acheter un appartement, il est recommandé d'obtenir une confirmation de financement de votre banque ou de votre institution financière. Cette confirmation montre aux vendeurs que vous disposez des fonds nécessaires pour compléter l'achat. Cela peut vous aider à renforcer votre position de négociation et à accélérer le processus d'achat.
Évolution des taux d'intérêt
Portez attention à l'évolution actuelle des taux d'intérêt et aux changements possibles à l'avenir. Actuellement, nous observons comment les taux d'intérêt peuvent changer avec le temps. Vous pouvez opter pour un taux d'intérêt fixe, qui maintient les intérêts constants pendant toute la durée du prêt, ou pour un taux variable, qui s'adapte au marché. En cas de taux d'intérêt très élevés, cela peut être une bonne opportunité pour économiser de l'argent si les taux baissent à nouveau. Cependant, vous devriez toujours garder un œil sur l'évolution des taux. Si, par exemple, il semble que les taux vont augmenter, il est recommandé de passer à un taux fixe à l'avance. Toutefois, il est toujours conseillé de consulter un expert financier indépendant à ce sujet.
Programmes de soutien
Renseignez-vous sur les programmes de soutien possibles pour l'achat d'un appartement à Munich. Il existe différents programmes gouvernementaux qui encouragent l'acquisition de propriété, comme le programme de soutien de la KfW. Vérifiez si vous êtes éligible à ces programmes et quels avantages ils offrent.
Avantages de louer un appartement à Munich
Ceux qui ne peuvent pas acheter d'appartement à Munich actuellement en raison de la charge financière élevée se tourneront vers le marché de la location.
En règle générale, on peut dire que si la mensualité à payer, déduction faite du remboursement, est nettement supérieure au loyer mensuel, il est plus judicieux de louer un appartement à Munich que d'en acheter un.
Dans une phase de marché dynamique couplée à un niveau de prix d'achat élevé, comme c'est le cas actuellement à Munich, de nombreux chercheurs de biens immobiliers décident de miser sur un logement en location jusqu'à ce qu'ils aient accumulé suffisamment de fonds propres ou que l'accessibilité des biens immobiliers à l'achat se soit améliorée.
Le modèle de logement temporaire offre alors des avantages évidents aux personnes qui gagnent bien leur vie, car les appartements meublés avec un contrat de location à durée déterminée sont plus rapidement disponibles que les appartements non meublés avec des contrats de location à durée indéterminée.
Quand il faut aller vite : Habiter temporairement à Munich
Les offres de location à durée déterminée ne sont pas liées à l'indice des loyers de Munich. C'est pourquoi les prix au mètre carré sont plus élevés que ceux des locations à durée indéterminée.
De plus, les appartements sont déjà équipés de tout ce qu'il faut pour pouvoir emménager directement.
C'est un grand avantage, surtout pour les personnes qui s'installent à Munich et qui n'ont pas assez de temps pour une recherche intensive d'appartement. Ils peuvent découvrir la ville et décider plus tard de leur emplacement préféré.
Une fois qu'ils auront trouvé un logement, les nouveaux arrivants pourront se mettre tranquillement à la recherche de l'appartement qui correspond à leurs besoins et à leurs exigences.
Est-il facile de trouver un logement à Munich ?
La ville connaît un afflux constant de population. Tant au niveau international qu'en Allemagne, Munich est convoitée comme lieu de vie et de travail. C'est pourquoi la demande de biens immobiliers est depuis des années supérieure à l'offre sur le marché. C'est particulièrement vrai sur le marché de la location. C'est pourquoi il est vraiment difficile de trouver un logement à Munich. Même si, objectivement, tous les critères du candidat sont remplis, il doit se battre avec près de 100 autres candidats pour obtenir le logement.
De nombreux logements qui se libèrent sont vendus en sous-main et ne figurent même plus sur les portails immobiliers publics. Les propriétaires qui proposent leur bien de cette manière le retirent souvent de la plate-forme après peu de temps : le flot de personnes intéressées est tout simplement trop important.
Si, en plus, le chercheur de bien immobilier est pressé par le temps pour trouver un bien qui lui convienne - si possible dans un quartier précis -, cela représente un défi presque insurmontable à Munich.
Suggestions pour réussir sa recherche de logement à Munich:
- Créez un profil de recherche auprès des grandes agences immobilières munichoises comme Mr. Lodge. Vous serez ainsi le premier à être informé de l'existence d'appartements adaptés à vos besoins.
- Soyez actif et affichez des notes avec votre demande de logement sur les tableaux d'affichage des supermarchés, des boulangeries, des boucheries ou simplement sur les colonnes de publicité dans toute la ville ou dans votre quartier préféré. De préférence, avec des coordonnées faciles à déchirer et à emporter chez soi.
- Passez des annonces dans les journaux locaux et dans les magazines qui correspondent à votre style de vie.
- Les portails immobiliers comme IS 24 ou ebay sont des plates-formes importantes pour vos recherches. .
- Achetez des parts dans des coopératives de logement. Certes, un investissement initial est nécessaire, mais les logements sont généralement abordables et en bon état. Les résiliations pour cause d'occupation personnelle n'existent pas ici.
- Peut-être aurez-vous la chance qu'un appartement se libère quelque part et qu'il n'ait pas encore été attribué... !
- Utilisez les possibilités offertes par les médias sociaux. Rendez votre recherche publique sur Facebook, Instagram, Twitch, Xing et LinkedIn.
- Rassemblez tous les documents nécessaires bien avant la date de la visite. Le contrat de travail, les trois derniers bulletins de salaire, la carte d'identité, le tout en copie, un relevé SCHUFA récent et une fiche qui donne des informations sur votre personne, avec l'intitulé de votre profession, votre adresse d'origine et vos hobbies.
- Préparez vos documents de candidature de manière à ce que votre dossier attire directement l'attention et vous donne ainsi un avantage concurrentiel. Que diriez-vous d'une sorte de dossier de candidature en rouge avec une photo professionnelle pour attirer l'attention ?
- Préparez des arguments logiques pour expliquer pourquoi vous êtes exactement le locataire idéal pour le bien immobilier et cherchez impérativement à discuter avec le propriétaire.
- Proposez d'avancer le paiement du loyer pendant quelques mois si vous obtenez l'appartement. C'est un signe de solvabilité pour le bailleur.
- N'essayez pas de négocier le prix du loyer avec le bailleur. La demande détermine le prix et elle est constante. Il y a suffisamment d'acheteurs potentiels qui n'hésitent pas à payer le prix annoncé, plus la commission de l'agence et le rachat de l'aménagement intérieur fixe.
- Élargissez la zone de chalandise où vous cherchez. Peut-être que ce n'est pas nécessairement le Glockenbachviertel, peut-être qu'Ismaning peut aussi répondre à vos besoins... !
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Est-il difficile de trouver un logement à Munich ?
Trouver un logement à Munich qui plaise et qui semble abordable est un défi, mais il est possible de le relever. En fait, le marché de la location de la capitale régionale est l'un des plus difficiles de la République fédérale d'Allemagne. Seules des métropoles comme Berlin, Hambourg et Francfort jouent dans la même ligue lorsqu'il s'agit de trouver un logement. Le marché est vide. Les nouvelles constructions ont un prix. Même avec tous les documents nécessaires, il n'est souvent pas possible de trouver un logement en temps voulu.
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Comment trouver un appartement à Munich ?
Comme partout dans le monde, les contacts sont précieux pour trouver un logement. Le fait de se tourner vers des quartiers moins branchés peut également aider à trouver un logement adéquat. Il est certainement plus difficile de trouver un logement à Maxvorstadt qu'à Obermenzing. Il va de soi que les documents attestant de la solvabilité du demandeur sont utiles pour trouver un logement. Les symboles de statut social lors de la visite de l'objet de ses rêves sont également utiles - utilisés avec modération - pour obtenir plus rapidement l'appartement de ses rêves. En règle générale, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier, surtout si l'on dispose de peu de temps pour chercher un logement ou si l'on souhaite en trouver un rapidement. Plus son réseau est bon, plus vous aurez de chances de trouver rapidement un logement. Une autre solution consiste à louer un logement meublé. Vous pouvez ainsi emménager facilement dans un appartement situé dans le quartier de votre choix, qui est déjà équipé de tout ce dont vous rêvez. Ce logement temporaire est idéal pour chercher ensuite en toute tranquillité l'appartement qui vous convient dans le quartier souhaité.
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Quel est le prix des appartements à Munich ?
Le prix moyen au mètre carré varie énormément au sein de la ville. Selon l'emplacement, l'équipement et l'état, les locataires potentiels à Munich paient plus ou moins cher au mètre carré. Si l'on souhaite obtenir une valeur moyenne, il est possible de consulter le miroir des loyers de la ville datant de l'année 2023.
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